ไกด์
ตรวจ developer
คู่มือเชิงปฏิบัติสำหรับผู้ซื้อบ้าน — วิธีตรวจสอบ developer ก่อนวางมัดจำ ตั้งแต่อ่านงบประมาณโครงการ ประวัติ developer ไปจนถึง checklist หน้างาน
เขียนโดย: Peach Phasakornตรวจทาน: K. Somchai (reviewer)เผยแพร่: 2026-07-16อัปเดต: 2026-07-16
ก่อนวางมัดจำ คุณควรรู้จัก developer ให้ดี ไม่ใช่แค่ชื่อโครงการ แต่ต้องดูประวัติโครงการที่ส่งมอบแล้ว สถานะทางการเงิน และสภาพหน้างานจริง
คู่มือนี้อธิบายวิธีอ่านสัญญาณทางการเงินของ developer ประวัติโครงการที่ผ่านมา และ checklist ที่ควรตรวจหน้างานก่อนตัดสินใจ
สัญญาณทางการเงินของ developer
สัญญาณทางการเงินบอกได้ว่า developer มีความสามารถส่งมอบโครงการจริงหรือไม่
| สัญญาณ | วิธีตรวจ | ทำไมสำคัญ |
|---|---|---|
| เงินทุนจดทะเบียน | ดูทุนจดทะเบียนใน DBD | ทุนต่ำกว่า 5 ล้านบาทอาจเป็นบริษัทเปลือก ต้องระวัง |
| งบประมาณโครงการ | เทียบราคาขายกับมูลค่าโครงการที่ประกาศ | ราคาขายต่ำผิดปกติอาจหมายถึงตัดคุณภาพวัสดุ |
| สถานะภาษี | ตรวจสถานะการยื่นภาษีของบริษัท | บริษัทที่ไม่ยื่นภาษีสามปีติดเป็นสัญญาณเตือน |
| หนี้สิน/ทรัพย์สิน | อ่านงบดุลจาก e-Filing ของกรมพัฒนาฯ | หนี้สินสูงกว่าทรัพย์สิน = เสี่ยงล้มกลางคัน |
ประวัติโครงการของ developer
ประวัติโครงการที่ผ่านมาคือหลักฐานที่ดีที่สุดว่า developer ส่งมอบได้จริง
| ข้อมูล | วิธีตรวจ | ทำไมสำคัญ |
|---|---|---|
| จำนวนโครงการที่ส่งมอบแล้ว | นับโครงการที่สร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์แล้ว | developer ที่ส่งมอบมากกว่า 5 โครงการมี track record ที่พิสูจน์ได้ |
| ปีที่เริ่มทำธุรกิจ | ดูปีจดทะเบียนบริษัท | บริษัทที่เพิ่งจดทะเบียน 1-2 ปียังไม่มีประวัติพิสูจน์ |
| ความล่าช้าในการส่งมอบ | ถามเจ้าหน้าที่ขายและเช็ครีวิวจากผู้ซื้อเดิม | ความล่าช้าซ้ำๆ คือสัญญาณเตือนที่ชัดเจน |
| การร้องเรียน | ค้นหาชื่อบริษัทใน OCPB | มีเรื่องร้องเรียนซ้ำ = ระวัง |
Checklist หน้างาน
สิ่งที่ต้องตรวจเมื่อไปชมโครงการจริง
- ✓เช็คสภาพโครงการจริง — มีการก่อสร้างจริงหรือไม่ (ถ้า presale)
- ✓ถามเปอร์เซ็นต์การขายและจำนวนผู้ที่วางมัดจำแล้ว
- ✓ขอดูใบอนุญาตก่อสร้าง (TB) และเลขที่ดิน
- ✓เช็ควัสดุที่ใช้จริง — อิฐ คอนกรีต น้ำยาเคลือบ ฯลฯ
- ✓ถามเรื่องการรับประกันบ้าน (โครงสร้าง 1-5 ปี, ระบบ 1-2 ปี)
- ✓เทียบแบบบ้านในสัญญากับแบบจริงที่หน้างาน
- ✓ถามค่าส่วนกลางและค่าน้ำ-ไฟ-ขยะที่จ่ายจริง
- ✓เช็คระยะห่างจากบ้านจริงไปยังสิ่งอำนวยความสะดวกที่โฆษณา
วิธีใช้แหล่งข้อมูลราชการ
วิธีใช้แหล่งข้อมูลราชการ:
- กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD): ค้นหาชื่อบริษัท developer เพื่อดูทุนจดทะเบียน ปีจดทะเบียน และสถานะบริษัท
- สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (OCPB): ค้นหาประวัติเรื่องร้องเรียน
- กรมที่ดิน: ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินของโครงการ
- เทศบาล/อบต. ท้องถิ่น: ขอดูใบอนุญาตก่อสร้างและผังเมือง
ข้อควรระวังเฉพาะ:
- ราคาที่ต่ำกว่าโครงการใกล้เคียง 20% ขึ้นไป มักมีเหตุผลซ่อนอยู่
- developer ที่เพิ่งเปลี่ยนชื่อบริษัทหรือเปิดบริษัทใหม่หลังจากโครงการเดิมมีปัญหา ต้องตรวจให้ละเอียด
- สัญญาที่ไม่ระบุกำหนดส่งมอบหรือค่าปรับกรณีล่าช้า = สัญญาณเตือน
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
- กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD) — ค้นหาบริษัท ↗
- OCPB — ประวัติเรื่องร้องเรียน ↗
- กรมที่ดิน — ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ↗
หมายเหตุ: คู่มือนี้เป็น editorial analysis ของทีมบรรณาธิการ Lee Scout ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือการเงิน ข้อมูลบริษัทอาจเปลี่ยนแปลง กรุณาตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ