ไกด์
โครงการบ้านหลังแรก
คู่มือสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก ตั้งแต่กำหนดงบ ค่าใช้จ่ายวันโอน checklist เอกสาร ประเมินทำเล เปรียบเทียบโครงการ จนถึงนัดชมบ้านจริง
เขียนโดย: Peach Phasakornตรวจทาน: K. Somchai (reviewer)เผยแพร่: 2026-07-01อัปเดต: 2026-07-16
ซื้อบ้านหลังแรกไม่ใช่แค่เลือกจากรูปหรือราคา ต้องเริ่มจากงบประมาณที่มั่นใจ โดยเผื่อค่าใช้จ่ายซ่อนแอม 5-10% ของราคาบ้าน จากนั้นเลือกทำเลจากรูปแบบชีวิตจริง เช่น การเดินทางไปทำงาน โรงเรียนลูก โรงพยาบาล และพื้นที่สีเขียว
คู่มือนี้อธิบายกรอบงบประมาณ ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ checklist เอกสาร และวิธีเปรียบเทียบโครงการ ก่อนนัดชมบ้านจริง
กรอบงบประมาณซื้อบ้าน
ค่าใช้จ่ายจริงของการซื้อบ้านไม่ใช่แค่ราคาบ้าน ต้องเผื่อค่าโอน ค่าซ่อม และเฟอร์นิเจอร์ ตารางนี้คือกรอบอ้างอิง
| รายการ | % ของราคาบ้าน | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ราคาบ้าน | 100% | ราคาตามสัญญา (กรณีเงินสด) หรือหลักประกัน/ดาวน์ (กรณีกู้) |
| ดาวน์การ์ตี้ (ถ้ากู้) | 10-30% | ขึ้นกับธนาคารและโปรโมชัน developer |
| ค่าใช้จ่ายวันโอน | ~2-3% | อากร+ภาษีเงินได้+ค่าจดทะเบียน (ดูตารางด้านล่าง) |
| ค่าซ่อม/ตกแต่ง | 3-5% | บ้านใหม่อาจต้องตกแต่งเพิ่ม บ้านมือสองต้องตรวจสภาพ |
| เฟอร์นิเจอร์/เครื่องใช้ | 2-5% | แอร์ ตู้เย็น เตา ฯลฯ |
| เผื่อฉุกเฉิน | 2-3% | ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดฝัน |
ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์
ค่าใช้จ่ายวันโอนคือเงินที่ต้องจ่ายที่กรมที่ดิน ปกติผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันจ่าย แต่ขึ้นกับการตกลงในสัญญา
| รายการ | อัตรา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| อากรแสตมป์ | 0.5% | คำนวณจากราคาประเมินหรือราคาสัญญา (สูงกว่า) |
| ภาษีเงินได้ | ~1% | ขึ้นกับอายุถือครองของผู้ขาย บ้านใหม่จาก developer มักได้รับการยกเว้นบางส่วน |
| ค่าจดทะเบียน | 0.01% | ค่าธรรมเนียมที่ดิน กรมที่ดิน |
| ค่าทนายความ (ถ้ามี) | 0-1% | แนะนำสำหรับบ้านมือสองหรือกรณีซื้อผ่านนิติบุคคล |
| ค่าธนาคาร (ถ้ากู้) | 1-1.5% | ค่าประเมินหลักประกัน + ค่าทำสัญญา |
Checklist เอกสารวันโอน
- ✓บัตรประจำตัวประชาชน (หรือพาสปอร์ตสำหรับต่างชาติ)
- ✓ทะเบียนบ้าน (สำหรับคนไทย)
- ✓หนังสือรับรองเงินเดือน / สลิปเงินเดือน 3-6 เดือน
- ✓เอกสารยื่นภาษี (ภพ.30) สำหรับกรณีธุรกิจ
- ✓สมุดบัญชีธนาคาร 6 เดือน
- ✓เอกสารหย่า / ใบมรณบัตร (ถ้ามี)
- ✓เอกสารโอนเงินจากต่างประเทศ (FET) สำหรับต่างชาติ
- ✓สัญญาซื้อขาย (เซ็นกับ developer หรือเจ้าของเดิม)
เปรียบเทียบโครงการและนัดชมบ้าน
เปรียบเทียบโครงการจากข้อมูลที่ตรวจสอบกับเว็บโครงการ ดูราคา แบบบ้าน สิ่งอำนวยความสะดวก และข้อควรระวังของแต่ละโครงการ ใช้เครื่องมือ Match เพื่อหาบ้านที่เหมาะกับงบและไลฟ์สไตล์ แล้วนัดชมโครงการก่อนตัดสินใจเสมอ
ข้อควรระวังเฉพาะบ้านหลังแรก:
- อย่าวางมัดจำก่อนอ่านสัญญาละเอียด โดยเฉพาะเงื่อนไขการคืนมัดจำและการเปลี่ยนแปลงราคา
- ตรวจสอบสถานะโครงการ (presale/under-construction/ready) และกำหนดเข้าบ้านที่ชัดเจน
- เช็คค่าส่วนกลางรายเดือนและค่าน้ำ-ไฟ-ขยะ เพราะกระทบค่าใช้จ่ายรายเดือนจริง
- ถ้ากู้ธนาคาร ให้เช็คอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ vs ลอยตัว และระยะเวลาที่อัตราคงที่ครอบคลุม
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
- กรมที่ดิน — ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ↗
- ธนาคารแห่งประเทศไทย — ค่าใช้จ่ายการกู้ ↗
- สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ↗
หมายเหตุ: คู่มือนี้เป็น editorial analysis ของทีมบรรณาธิการ Lee Scout ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย อัตราค่าใช้จ่ายอาจเปลี่ยนแปลงตามประกาศทางการ กรุณาตรวจสอบกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ